Espéré par les locataires et redouté par les bailleurs, l'encadrement des loyers qui débutera le 1er août à Paris, pourrait dans un premier temps générer une inflation de contentieux et engorger l'instance censée les trancher. 

« Encadrer par la loi les montants des loyers » lors de « la première location ou à la relocation, dans les zones où les prix sont excessifs », était l'engagement électoral numéro 22 de François Hollande.

Instauré « à titre expérimental » et limité à Paris intra muros où les loyers ont bondi de 42% en dix ans, il devrait au final bénéficier à un nouveau locataire sur cinq, selon les calculs de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (l'Olap).

Une baisse de loyer de 50 à 100 euros

Ce dernier estime que l'encadrement se traduira par une baisse de loyer allant jusqu'à 50 euros pour un tiers d'entre eux, de 50 à 100 euros pour un autre tiers, et supérieure à 100 euros pour le tiers restant.

Dans ce dernier tiers, 10% des loyers les plus chers baisseront de plus de 240 euros, selon les estimations de l'Olap. Institué par la loi Alur du 24 mars 2014, le dispositif prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence au m2 fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.

Cet arrêté sera pris par le préfet d'Ile-de-France avant fin juin, a-t-on indiqué au ministère du Logement.

Pour fixer le loyer de référence (en ligne sur www.ile-de-france.gouv.fr), le préfet prend en compte quatre éléments : le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. L'Olap a divisé la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes, consultables sur www.observatoire-des-loyers.fr.

Des conditions précises

Mais certains loyers vont pouvoir dépasser le loyer majoré (le loyer de référence + 20%) en intégrant un « complément de loyer » lorsque « les caractéristiques de localisation d'un logement » le justifient, précise un décret à paraître vendredi, dont l'AFP a eu connaissance.

Ces caractéristiques doivent réunir plusieurs conditions.

Elles doivent être « déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

Il peut s'agir par exemple d'une terrasse, d'une vue rare ou d'un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus.

Cette définition plutôt vague et sujette à interprétation du « complément de loyer » reflète la difficulté, pour le gouvernement, à rédiger ce décret : l'an dernier le Conseil constitutionnel avait retoqué la formulation inscrite dans le projet de loi Alur, qui évoquait les caractéristiques « exceptionnelles » d'un logement.

Par ailleurs, les caractéristiques invoquées pour justifier un complément de loyer ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence, les charges, ou la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Pour revendiquer un complément de loyer, les propriétaires devront réunir suffisamment d'éléments de comparaison, ce qui ne s'annonce pas évident.

Eviter des contentieux

En cas de désaccord entre le locataire et son bailleur, la Commission de conciliation devra être saisie. Si sa décision était contestée par l'une des parties, il reviendrait au tribunal administratif de trancher.

« Au début les gens vont interpréter cela comme ils veulent, cela va donner des contentieux à n'en plus finir », estime un spécialiste du secteur.

La Commission départementale de conciliation qui se réunit déjà quasiment chaque jour à Paris, pourrait être rapidement engorgée, d'autant qu'elle n'a pas été dotée de moyens supplémentaires.

En outre, la période estivale compliquera l'obtention de renseignements auprès d'administrations en congé. Les particuliers seront toutefois informés par l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil).

Après Paris, Lille pourrait être la deuxième ville à encadrer ses loyers, car son observatoire a été agréé - en dépit du recours, rejeté, de trois organisations de professionnels de l'immobilier (Fnaim, Unis, UNPI).